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福州国贸第三座第四代住宅天琴樾

《住宅项目规范》关键词：空间革新

层高升级：提升居住舒适度

新规明确住宅层高不低于3.0米，卧室及起居室净高不低于2.6米。这一标准不仅改善空间感，更为新风、地暖等设备预留安装空间，从多方面提升生活质量，提升空间舒适度。

空中花园：打造城市田园生活

空中花园是第四代住宅的核心优势，采用错层悬挑设计，每户配备挑高景观大露台，支持种植乔灌木、花果蔬菜，让住户在城市生活中享受自然种植的乐趣，实现"阳台变田园"的生活愿景。

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户型优化：LDKBG 一体化设计

开放式厨房设计，通透客厅布局，提升空间采光与流动性。增加灵活可变空间，满足不同群体的多样化生活需求。

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得房率突破：最大化空间价值

通过合理规划赠送面积（不超过套内8%），项目得房率提升至85%-95%（传统住宅仅78%-85%），显著提高住宅实用性和性价比。

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政策为住宅升级按下加速键，第四代住宅的层高升级、空中花园、户型优化、超高得房率等空间革新，恰与高端客群“居住即生活”的需求完美契合，这正是高端盘对其趋之若鹜的核心——它不再只是物理空间的交易，而是对理想田园生活的精准兑现。当政策为"好房子"定下标准，高端盘对第四代住宅的偏爱便水到渠成。

02.市场实践

“未来住宅的关键在于创造与自然互动的空间，使人们能够更深刻地感受与体验到生活的美好。”

——建筑大师 丹尼尔·里伯斯金

政策的引导为市场的平稳健康发展奠定了基础，品质的提升则成为房企在新时代竞争的核心。在这个过程中，房企顺应市场变化，积极创新，以高品质的产品和服务满足消费者日益增长的居住需求。

房企竞争：从“卖房子”到“卖生活方式”

“房企积极转型，竞争焦点从单纯的地段、价格转向场景化、体验化的居住方式塑造。”

1.建筑升级：优化建筑立面美学，从单一居住功能转向美学体验，满足消费者日益增长的审美需求；采用低密布局，提升消费者居住空间的舒适度。

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2.场景营造：打造多功能会所、景观庭院、儿童活动区、老年活动区、架空层公共活动区，增强社区互动性。将公共空间转化为生活剧场，打造全龄化活动空间和社区生活场景。

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苏州龙湖 · 未来御湖境会所规划

3.服务提升：引入高品质物业，提供定制化生活服务，如健康管理、社群运营等。

区域实践：因地制宜打造差异化卖点

在2021年中国工程标准化协会正式发布《城市森林花园住宅设计标准》之后，就有福州、石家庄等城市开始了四代宅的试点建设，后续又有更多城市陆续跟进。虽然每个城市的政策内容基本都类似，但设计方向还是有不少区别。

比如福州，作为最早开始建设四代宅的城市之一，政策一直相当严谨，甚至会持续给政策打补丁升级。福州也是极少有的在政策中规定了四代宅要有公共休闲绿化平台的城市。再结合福州“山水城市”的定位，推出空中庭院住宅，强调户户观景与自然通风。

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再比如成都。地产人都知道，成都是一个地产研发部门特别“卷”的城市。从最早期的天鹅湖花园再到七一城市森林花园（被公认为是国内第一个第四代住宅），成都也走在“第四代住宅”发展的前端。成都以“公园城市”理念为依托，万科、德商等房企开发“梯田式阳台”住宅，实现私密性与绿化的平衡。

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第四代住宅成房企产品力「认证标签」

地产下行周期，第四代住宅以差异化产品力破局，成为房企品质升级的最佳认证标签

2017年，新疆天地集团在成都新都区推出「七一城市森林花园」，开盘当日432套房源全部售罄，成交均价较周边项目溢价28%。这一成功案例刺激了行业神经——开发商发现，相比传统住宅，第四代住宅可凭借“零公摊”“空中别墅”等标签实现单价提升15%-30%。

重庆龙湖揽境项目首开 80 天售罄，单价突破 5 万元 /㎡；成都「阿玛尼艺术公寓」通过空中花园设计，成为城市地标级豪宅。

这些案例不仅验证了市场对创新产品的强烈需求，更预示着行业竞争核心的转变——在产品力为王的时代，第四代住宅已成为房企突破困局、重塑价值的最佳载体。未来，随着消费升级持续深化，第四代住宅必将引领新一轮的品质居住革命。

说白了，第四代住宅的爆发式增长印证了一个核心趋势：政策给方向，市场肯买单。政策引导与市场需求双轮驱动，推动房企在产品设计、场景营造和服务体系上全面升级。当住宅真正成为生活方式的载体，便自然赢得市场的青睐。

03.未来风险

第四代住宅虽引领高端市场转型，但也存在一些风险：同质化设计正稀释产品竞争力，维护成本高，房企可能透支长期价值。政策红利消退，房企又该如何应对？

产品同质化

空中庭院、梯田阳台、会所功能等元素被大量复制，缺乏创新。如成都2024年新盘超60%主打“垂直绿化。这会导致产品辨识度下降，创新力缺失。

后期维护成本高，长期价值存疑

很多人认为第四代住宅只是阳台放大版的普通住宅，但实际上并非如此。第四代住宅在工程管控难度、设计细节把控、成本控制各个方面面临的决策增多，管控难度是指数级升维的。因此生态设施维护难，立体绿化、水景系统需持续高投入，后期物业的投入是否能够维持高品质也是一个问题。

福州保利 · 天珺

· 第四代住宅的窗口期焦虑

当第四代住宅的政策红利期逐渐消退——改善客群逐渐消耗，政策窗口同步收紧。例如：2023年底至2024年这一年，众多城市与房企争相入局，要争取去做当地第一个吃螃蟹的人，抢占"首个四代住宅"的标签，先发者能享受显著的产品溢价。但若错过这轮政策与市场的双重机遇，当同质化加剧、管控趋严时，第四代住宅又该如何突破困局？

重庆金茂璞印·金开